京都市山科区にお住まいのお客様から、中古で購入された戸建ての外装全体を見直したいとのご相談をいただき、私たちで現地調査に伺いました。
以前の所有者様から詳しいメンテナンス履歴が分からないとのことで、特に豪雨や集中豪雨のときに不具合が出ないかご不安を感じておられました。
建物に到着してまず印象的だったのは、陸屋根全体に経年による色あせや汚れの広がりが見られ、防水層も新しい状態とは言えないことです。
外壁塗装や防水工事のご相談に加え、ドーム型の明かり取りについても交換を検討されており、今回は屋上まわりを中心に状態を細かく確認していきました。

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京都市山科区の陸屋根にあるシート防水の劣化とドーム型明かり取り周辺の傷み

明かり取りの立ち上がり寸法と納まりを確認しました

ドーム型の明かり取りまわりでは、立ち上がり部分の寸法を実測しながら納まりを確認しました。
防水が必要な陸屋根では、こうした立ち上がりの高さが雨水の影響を受けにくいかを見極めるうえで大切です。
固定部まわりには汚れの付着が見られ、長年の風雨で細かな負担がかかってきた様子もうかがえました。
明かり取りのように部材が取り合う部分は、平場よりも雨水の影響を受けやすく、防水の弱点になりやすい箇所です。
豪雨時には一時的に水が集まりやすく、シーリングや防水層の劣化が進んでいると、内部へ水が回るきっかけになるおそれがあります。

立ち上がり際に汚れが溜まり防水層の疲れが見えていました

屋上の隅角部では、防水シート表面の色むらや黒ずみが広がっており、雨水の流れや乾きにくさの影響を受けてきたことが分かります。
特に壁との取り合い部分は汚れが集まりやすく、湿気も残りやすいため、防水層の傷みが出やすい場所です。
表面が摩耗してくると保護機能が落ち、下地への影響も心配になってきます。
すぐに大きな破れが見えている状態ではありませんでしたが、隅や立ち上がりの劣化は雨漏りの起点になりやすいため、放置は安心できません。

陸屋根全体で防水シートの経年劣化が進んでいました

別の面から見ても、陸屋根の防水面全体に使用感がはっきり出ていました。
表面の摩耗によって均一さが失われ、歩行や紫外線、熱の影響を長く受けてきた様子です。
陸屋根は勾配屋根に比べて雨水を受け止める時間が長く、表面の劣化が進むと防水性能の低下が建物へ直結しやすくなります。
とくに集中豪雨では排水が追いつかない時間帯もあり、防水層が弱った屋上は漏水リスクが高まります。
見た目の古さだけで判断せず、全体を一体で考える必要がある状態でした。

広い平場でも摩耗と汚れの蓄積が確認できました

広い平場では、防水シートの表面に黒ずみや擦れたような跡が連続して見られました。
これは長年の紫外線や風雨、砂ぼこりの堆積などが重なって現れることの多い症状です。
陸屋根の平場は一見すると大きな傷みが少なく見えても、全体的に性能が落ちていることがあり、部分的な補修だけでは追いつかない場合もあります。
こうした状態を放置すると、雨水が滞留しやすい箇所から傷みが進行し、下地の傷みや室内への影響につながる可能性があります。

屋上の端部まで防水の消耗が広がっていました

さらに見渡すと、平場だけでなく屋上の端部まで同様の劣化傾向が続いていました。
端部は風の影響を受けやすく、防水材の端末処理が傷みやすい場所でもあります。
汚れの筋が出ている部分は、水の流れた跡や乾燥ムラの可能性があり、日常的に雨水の影響を受けていることがうかがえます。
端部の不具合は見逃されやすいのですが、ここが傷むと雨水が思わぬ方向へ回り込み、外壁側への影響まで広がるおそれがあります。

下屋まわりのトップライトにも汚れと古さが出ていました

屋上だけでなく、下の屋根に設けられたトップライトにも汚れの付着や部材の古さが見られました。
透光部はくもった印象があり、枠まわりも長年の使用を感じる状態です。
こうした開口部は採光には便利ですが、屋根面に取り付くため防水上は注意が必要な部分です。
とくに周囲の防水処理や接合部が傷んでくると、雨水の侵入口になりかねません。
見た目の問題だけでなく、開口部まわりの防水確認が欠かせないと感じました。

ドーム型明かり取りの基部は入念な点検が必要です

ドーム型明かり取りを近くで見ると、基部まわりに防水処理の跡が確認でき、これまで雨仕舞いを保つための施工が行われてきたことが分かります。
ただ、こうした納まりは形状が複雑なため、平らな面以上に劣化の影響が出やすいところです。
ビスまわりや継ぎ目、立ち上がりとの取り合いは、年数が経つほど点検の重要性が増します。
部材自体が古くなっている場合は、表面に問題が少なく見えても、豪雨時に水が回り込む可能性を否定できません。

明かり取り周辺は雨水が集まりやすい形状でした

少し引いて全体を見ると、明かり取りのまわりは円形に沿って雨水が流れる納まりになっており、周囲の防水状態がとても重要だと分かります。
屋上面には経年による退色や汚れの広がりがあり、明かり取りを囲む部分も同じようにメンテナンス時期を迎えている印象でした。
こうした突出部の周辺は水の動きが複雑になりやすく、劣化が進むと局所的な不具合から全体の防水性低下へつながります。
集中豪雨の多い時期を考えると、早めに状況を整理して対策を進めるのが安心です。

防水改修と明かり取りの見直しを優先して進めたい状態です

今回の調査では、陸屋根全体のシート防水に経年劣化と摩耗が見られ、特に立ち上がりや端部、明かり取りまわりといった雨水の影響を受けやすい部分は優先して対処したい状態でした。
まずは陸屋根全体の防水改修を中心に考え、既存の状態を見極めたうえでシート防水の更新、または下地調整を含めた改修をご提案するのが現実的です。
そのうえで、ドーム型の明かり取りは基部の防水処理だけでなく、本体の老朽化も踏まえて点検し、必要に応じて交換まで視野に入れるのが安心です。
追加でご相談いただいている外壁塗装についても、屋上防水とあわせて進めることで、建物全体の保護性を効率よく高められます。
中古物件は購入後に見えない劣化が見つかることもありますが、早い段階で手を打てば余計な修繕費を抑えやすくなります。
私たち街の屋根やさんでは、無料調査と無料見積もりで現状を分かりやすくお伝えし、地域密着ならではの目線で無理のない改修計画を一緒に考えています。
陸屋根の防水や明かり取りのことで気になることがあれば、どうぞお気軽にご相談ください！

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